«Ламбери»: ожиданье банкротства инвестора

Путь к банкротству, в которое постепенно сползает сегодня петербургский застройщик-инвестор Алексей Потапов, начался не вчера и не сегодня, а еще в далеком постковидном 2021-м. Просто тогда этого никто не заметил.

Именно постепенным сползанием в банкротство объясняют эксперты рынка ситуацию сложившуюся в загородном коттеджном поселке «Ламбери», где застройщик-инвестор попытался реализовать странную аферу, заставляя собственников жилья заплатить ему дважды. Напомним: Алексей Николаевич Потапов выступил в 2013 году с уникальным для петербургского рынка недвижимости предложением – возможностью приобрести дом и участок земли в поселке, созданном в едином архитектурном решении, с развитой инфраструктурой, отлаженной системой безопасности и так далее. 43 особняка в английском стиле на участках от 15 соток с объединяющей их парковой зоной выглядели в проекте настоящей находкой, – так на ту пору у нас не строил никто. 

Разумеется, покупатели нашлись очень быстро, несмотря на немалую стоимость жилья – от 40 миллионов рублей. Еще тех рублей, периода, когда доллар продавали по 33. Тем более, что все заботы Алексей Николаевич изначально брал на себя. Выступая одновременно инвестором, застройщиком и председателем товарищества собственников недвижимости, он сам себе заказывал все необходимые работы, сам себе выдавал кредиты на их выполнение и сам это выполнение контролировал. Однако в начале этого года сложившаяся схема пошла вразнос. Оказалось, что парки, спортивно-игровые зоны и даже дороги, которые были обещаны при продаже участков что, собственно, придавало поселку особую привлекательность в глазах покупателей, остаются в собственности застройщика. И заниматься ими он будет только в том случае, если жители «Ламбери» выкупят их за отдельные деньги. Когда же собственники недвижимости делать это отказались, он начал строить на этих землях новые коттеджи, а от ТСН потребовал вернуть ему средства, которые в качестве инвестора сам себе, как застройщику, выдавал в виде кредита. Сумма получилась внушительная – 61 миллион рублей. 

– Мне видится проблема в том, что представленный проект оказался слишком дорогим в исполнении, чем это планировалось изначально, – комментирует сложившуюся ситуацию эксперт рынка недвижимости Юрий Семецкий. – Проблему можно было бы решить, привлекая дополнительных соинвесторов, но, судя по тому, как Алексей Потапов рассказывает о своем проекте в социальных сетях, это его «лебединая песня», делиться которой он не готов ни с кем. Разумеется, его попытки надавить на жителей поселка, заставив их заплатить дважды, неэтичны, незаконны и ни к чему не приведут, однако за ними кроется очень простая и неприятная истина: без дополнительного вливания средств «Ламбери» никогда не будет достроен.

Аналогичное суждение высказывает ряд телеграмм-каналов и отраслевых СМИ. Периодически озвучивают версию, что Потапов таким образом пытается изыскать средства для финансирования какого-то другого, стороннего проекта, но, вероятнее всего, она далека от истины. Дело в том, что первые признаки приближающегося кризиса можно было заметить еще в 2021 году, когда в составе проекта появился квартал «Йорк» с более компактными домами. Параллельно, в нарушение действующего законодательства, на территории коттеджного поселка был построен многоквартирный дом, с апартаментами стоимостью от 9 до 13 миллионов рублей. Наконец, двумя годами позже прозвучала новость, выглядящая для тех, кто понимает пути развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге и окрестностях, как признание застройщика в собственной несостоятельности: в «Ламбери» помимо элитной недвижимости будут построены несколько таунхаусов на площади в 10 гектар. То есть от действительно эксклюзивного предложения 2013 года не останется ничего. Блок таунхаусов будет расположен между, собственно, поселком и дорогой.

– У меня скептическое отношение к совмещению разных форматов в одном проекте, – говорит Вадим Новиков, генеральный директор компании «Фридом». – Таунхаусы ассоциируются максимум с бизнес-классом: высокая плотность, небольшая площадь участков. Пристроить к премиальному сегменту комплекс другого уровня – спорное решение. С трудом представляю себе ситуацию, когда на одной территории будут жить и регулярно встречаться люди с сильно отличающимися интересами, разными затратами на содержание инфраструктуры. 

– Таунхаусы – компромисс между квартирой в МКД и частным домом: поближе к природе, без соседей сверху и снизу и с небольшим участочком, которого хватает на место для машины и для мангала, – развивает его мысль эксперт рынка, журналист Дмитрий Синочкин. – отсюда и крайне невнятное правовое регулирование и обилие неудачных проектов. Таунхаусы то записывали в многоквартирную застройку, то выделяли в отдельную группу, то причисляли к ИЖС. Ясности нет и до сих пор, не столько с правами на сами секции, сколько в долевой собственностью на сети, дороги и прочее.

В общем-то, на этом судьба «Ламбери» и была решена: несмотря на заверения Алексея Потапова, что его «не так поняли» и проект с таунхаусами находится в стадии обсуждения, само появление этой новости вызвало падение интереса к проекту и, как следствие, падение продаж. А дальше ситуация только усугублялась: авторитет застройщика падал все ниже на протяжение всего минувшего года, чему немало способствовали богемные приключения его младшего сына, раз за разом оказывавшегося фигурантом скандалов, связанных с наркотиками и пропагандой ЛГБТ. К концу 2024-го Алексей Потапов попал в безвыходную ситуацию, когда продолжение развития проекта в том виде, в котором он планировался, оказалось невозможным. Отсюда и вызывающая недоумение у всех участников рынка ситуация с требованием выкупа общественных пространств поселка и иск застройщика к ТСН. 

Проекта «Ламбери», вне всякого сомнения, жаль. Его автора, влюбленного в Англию и британскую эстетику до потери здравого смысла, жаль тоже. Но еще более жаль его наивных жителей, покоренных мечтой о жилье как в импортном кино. Им нужно решать, как жить дальше.